原標題：競買法拍房，拖欠的物業(yè)費誰來承擔？

　　受邀嘉賓：甘肅策橫律師事務所律師阮　磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報記者李曉云

　　本期主題：在房地產(chǎn)市場中，法拍房因其相對低廉的價格而成為不少購房者的優(yōu)先選擇。然而，當競拍成功后，一些隱藏的問題卻逐漸浮出水面，給新業(yè)主帶來不少困擾。本期“舉案說法”將圍繞法拍房物業(yè)費糾紛展開探討，分析其中的法律關系，以幫助購房者理解自身責任、維護合法權益。

　　典型案例：2023年，小李經(jīng)司法拍賣競得一處房產(chǎn)，原房主為小王。成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向小李催收物業(yè)相關欠費。小李拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費用。經(jīng)催要無果，物業(yè)公司將小李和小王一并訴至人民法院。庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，物業(yè)費、水、電等欠費以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費均由買受人承擔，具體費用請競買人于拍賣前自行到相關單位查詢了解，與拍賣人無涉。小李認為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚是跟拍賣人無涉，而非與原房主無關。小王認為，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務關系。

　　裁判結果：物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務，有權主張相應物業(yè)費用。小李在《拍賣公告》載明物業(yè)費、水、電等欠費由買受人承擔的情況下，以參與競拍的實際行為表明同意，構成債務加入，應對小王就案涉房屋應支付的物業(yè)管理相關欠費承擔連帶清償責任。最終判決現(xiàn)房主小李應向物業(yè)公司支付相關物業(yè)欠費，小王對小李應承擔的債務承擔連帶清償責任。

　　主持人：原房主是否應當對房屋競拍前拖欠的物業(yè)費承擔責任？

　　阮　磊：本案中，原房主小王主張其未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，且未收到物業(yè)公司的催收通知，因此不應承擔物業(yè)費。這一主張是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務，就有權主張相應物業(yè)費用。此外，依據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第四十一條之規(guī)定，業(yè)主是物業(yè)費的繳納義務主體，即使房屋處于空置狀態(tài)，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費。即使房產(chǎn)被司法拍賣，原房主與物業(yè)公司間的物業(yè)服務合同效力不受影響，原房主仍需履行合同義務。本案中，小王作為原房主應當繳納房屋競拍前拖欠的物業(yè)管理費用。

　　主持人：為何買受人與原房主需承擔連帶清償責任？

　　阮　磊：法拍房的買受人，是否應當承擔原房主的物業(yè)欠費，取決于《拍賣公告》的約定及其法律效力。本案中，《拍賣公告》明確載明：“物業(yè)費、水、電等欠費以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費均由買受人承擔。”這一條款具有公開性和明確性，小李在參與競拍時應當知曉并接受該條款。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》，拍賣公告中的權利負擔和瑕疵情況對買受人具有法律約束力。因此，小李作為買受人，應當承擔原房主拖欠的物業(yè)費。此外，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條之規(guī)定，物業(yè)費的繳納義務主體是業(yè)主，而小李在取得房屋產(chǎn)權后成為新業(yè)主，應當承擔物業(yè)費的繳納義務。雖然小李與物業(yè)公司之間未直接簽訂物業(yè)服務合同，但其通過競拍行為接受了《拍賣公告》中的條款，構成對原債務的加入，因此應當承擔連帶清償責任。

　　主持人：《拍賣公告》中的條款是否屬于“格式條款”？

　　阮　磊：《拍賣公告》中的條款屬于格式條款，但其具有公開性和明確性，買受人在參與競拍時應當知曉并接受該條款。本案中，《拍賣公告》明確載明物業(yè)費等欠費由買受人承擔，這一條款并未違反公平原則，且買受人小李通過參與競拍的行為表明其接受了該條款。因此，該條款對小李具有法律約束力，其應當承擔查詢房屋欠費的義務，并支付原房主拖欠的物業(yè)費。此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十六條，格式條款的提供方應當采取合理的方式提示對方注意相關條款。在本案中，《拍賣公告》通過公開公示的方式明確了物業(yè)費等欠費由買受人承擔，已經(jīng)履行了提示義務。因此，法院判決小李承擔物業(yè)費欠費合法有據(jù)。